Уезжаю из РФ – оставлять ли квартиру или быстро продать в 2024?

Как быстро продать квартиру без агента, если надо срочно покинуть страну?

В качестве преамбулы замечу, что никто не может быть более заинтересован в выгодной продаже, чем лично вы (собственник недвижимости).

Люди склонны недооценивать себя и переоценивать компетенции и возможности агентов. Агенты работают за комиссию, это их заработок. Нет сделки – нет комиссии, не на что купить сыну Макбук, поехать в отпуск, починить машину и т.п.

Агент хочет только одного – чтобы эта долбаная сделка прошла, чтобы никто не соскочил в последний момент, и комиссия не уплыла от него. Ему по большому счету неважно – кто в выигрыше, какова цена и насколько грамотно все оформлено. Ему просто нужно получить документы о переходе права собственности и забрать свою комиссию, желательно налом. Всё.

Агент будет говорить вам то, что вы хотите услышать, и всячески подталкивать к вас к сделке, даже если она вам невыгодна. Ваш ли он друг в этой ситуации? Только если он действительно друг, друг друзей или имеет суперрекомендации. Если это ваш случай – вам дико повезло, можете не читать дальше мою статью.

Итак, вы решили продавать и делать это сами. Хорошее ли это решение? Да. Вам нужно сделать всего три вещи так хорошо, как только вы можете. Как будто вы хотите получить работу мечты или завоевать сердце любви-всей-вашей-жизни.

Выполните домашнюю работу

1. Проанализируйте конкурирующие предложения на публичных ресурсах (основных немного и они всем известны). Поймите, в чем минусы и плюсы вашей квартиры. Возможно, вы знаете конкретные предложения и сможете довольно точно оценить их качество относительно вашего – это поможет вам не просто точнее определить цену предложения, но и защитить ее в переговорах с потенциальным покупателем (он тоже видит все предложения).
2. Определите USP (unique selling proposition – уникальное преимущество) вашей квартиры и подчеркивайте его.
3. Одновременно определите слабые стороны и будьте готовы ответить на неудобные вопросы. Говорите уверенно, покажите, что эта проблема вам известна и вы с ней успешно миритесь / боретесь, что также успешно может делать и новый собственник.
4. Подготовьтесь к переговорам. Решите для себя, какие бонусы вы готовы предложить (оставить мебель, покрасить перед выездом стены свежей краской и т.п.) и как сильно вы готовы упасть в цене. Просто держите в голове эти цифры.
5. Разместите объявление на нескольких ресурсах (2-3 основных достаточно). Пишите текст коротко, грамотно, без восклицательных знаков и капслока. Не говорите неправды, но и не прибедняйтесь. Пусть фотографий будет немного (4-5), но каждая должна быть отличного качества; возможно, стоит пригласить профессионального фотографа.
6. Начните с бесплатных объявлений, потом смотрите за реакцией и все время проверяйте – количество заинтересовавшихся и их фидбек (если есть). Я не знают, дают ли российские платформы такой сервис, но может быть и да. Попробуйте рекламу в Facebook (это работает).

Подготовьте квартиру

• Вы знаете, в какое время дня квартира выглядит лучше всего – показывайте ее только в это время, отклоняйте другие встречи как неудобные вам. Действуйте мягко, но настойчиво.
• Квартира должна быть чистой и ухоженной, это must have. Никаких разбросанных личных вещей, запаха жареного лука (запахи вообще очень важны, они должны быть приятными и легкими, либо вообще никакими), минимум ярких индивидуальных деталей (они могут не понравится покупателям) и сомнительно-остроумных постеров / картин. Лучше если вы будете одни, без семьи – лишние люди стесняют покупателей и они поспешат уйти, не насладившись видами и возможностями.
• Если планировка квартиры позволяет сделать легкую перепланировку (например, объединить кухню и гостиную или наоборот, сделать дополнительную спальню) – это большой бонус и о нем надо говорить, лучше всего – подготовить эскизы, можно просто от руки на листе бумаги.
• Полный комплект документов должен быть у вас на просмотре, уложен в копиях в отдельную папку, которую вы отдадите потенциальному покупателю, если будет интерес. Оригиналы тоже под рукой.
• Никаких домашних животных! Могут вызвать аллергию или испугать.
• Все лампочки должны гореть, выключатели выключать, вода из кранов течь, окна открываться. Паутина, плесень, тараканы – долой. Как будто девушку (парня) на свидание первый раз приглашаете.
• Старайтесь назначать встречи подряд, чтобы покупатели встретились (невзначай) и поняли, что они не одни, и у них есть конкуренты.

Поработайте над собой

• Будьте “найс”. Всегда отвечайте на почту, берите трубку или быстро перезванивайте. Отвечайте на вопросы, показывайте все, что просят. Знайте свои (квартиры) слабые места и готовьтесь их обойти при необходимости.
• Разговаривайте с людьми. Все время разговаривайте с людьми и проявляйте интерес. При первом контакте постарайтесь узнать состав семьи покупателя и ситуацию (но не будьте слишком настойчивы) и подготовьте информацию (если в семье дети – расскажите о детским саде и школе рядом, о парке и т.п., есть машина – подскажите где удобнее припарковаться и как подъехать). Вдруг покупатель планирует квартиру сдавать, а вы знаете кого-то, кто готов вашу квартиру снять – вот и бонус от вас.
• Не старайтесь слишком сильно, “пота не должно быть видно”. Будьте спокойны и немногословны. Стоит в какой-то момент замолчать и оставить покупателей наедине в лучшей комнате, пусть они мысленно “примерят” квартиру на себя.
• Обязательно будет задан вопрос “Почему продаете?” и у вас на него должен быть готов правдоподобный ответ.
• Покажите, что вы гибкий и здравомыслящий человек. Вы понимаете ситуацию в стране и на чьей стороне сила, но и у вас уникальный товар – так что это будет сделка win-win. Не стесняйтесь демонстрировать свою договороспособность. Это не слабость – это желание сделать хорошую для всех сделку.
• Всегда имейте ввиду, что это не последний покупатель, и вы должны быть готовы сказать ему “до свиданья” с легким сердцем.

Важно: если покупатель не понравился с первого взгляда – то наверняка не понравится и в дальнейшем, так что лучше и не пробовать.

И вот – у вас есть предложение о покупке. Вы поторговались, обсудили схему продажи и готовитесь двигаться дальше (брать задаток и т.п.) Нужен ли вам агент сейчас? Снова нет! Типовой договор о задатке скачиваете из интернета + ваш личный юрист (а вот он очень нужен) – это все что вам нужно.

Юрист же (или даже нотариус) составит договор купли-продажи и согласует с противоположной стороной. Если расчет через ячейку (а как сейчас иначе? поправьте, если что), то у банка тоже есть типовой договор и отработанная схема. Идеальная схема – 2 ячейки: в одной деньги покупателя, в другой ваша расписка, что деньги получены. Доступ к ячейкам (например, в течении 4 недель) по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (покупатель – к ячейке с распиской, продавец – к деньгам), если сделка сорвалась, то после этого времени каждая из сторон забирает свое.

Так вы друг от друга не зависите. Нюансы – кто оплачивает ячейки, проверку / пересчет денег и т.п. – согласуете напрямую с покупателем, это не rocket science. На сделке пусть с вами будет ваш юрист и друг для поддержки, этого достаточно. Если с той стороны есть агент – без проблем, пусть покупатель платит ему комиссию, вы справитесь сами.

Короче – вы сможете. Это нужно только вам и вы лучший продавец своего товара. Вы справитесь!